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En bref
La valeur locative est un revenu fictif généré par les immeubles occupés par leur propriétaire, tandis que les frais d'entretien peuvent réduire à nouveau ce revenu. On peut généralement choisir chaque année entre les frais effectifs et un forfait. Les instructions cantonales actuelles sont toujours déterminantes. Qui connaît ces liens peut préparer sa déclaration d'impôts de manière plus ciblée et éviter des demandes inutiles de l'autorité fiscale.
Qu'est-ce que la valeur locative?
La valeur locative correspond au montant que les propriétaires obtiendraient s'ils louaient l'immeuble qu'ils occupent eux-mêmes. Ce rendement fictif est imposé comme revenu, même si aucun loyer effectif n'est perçu.
Elle est fixée par les autorités fiscales cantonales sur la base de valeurs comparatives ou de procédures d'estimation. Son montant peut changer en cas de transformations, d'agrandissements ou de réévaluations générales.
La valeur locative est imposée avec le reste du revenu et influence ainsi également le taux d'imposition applicable. Pour de nombreux propriétaires, elle constitue un poste important de la déclaration d'impôts, dont il convient de tenir compte dans la planification budgétaire.
Comme les méthodes de calcul diffèrent d'un canton à l'autre, un même type d'immeuble peut être évalué différemment selon son emplacement. En cas de doute, les instructions cantonales ou directement l'administration fiscale renseignent sur le mode de calcul concret.
Frais effectifs ou déduction forfaitaire
Pour les frais d'entretien, on peut en règle générale choisir entre la déduction des frais effectifs justifiés et un forfait. Le forfait se base le plus souvent sur la valeur locative ou sur la valeur fiscale de l'immeuble.
Un changement entre les deux méthodes est souvent possible d'une année à l'autre. Qui prévoit des rénovations importantes devrait rassembler soigneusement les justificatifs, car la déduction effective en vaut généralement la peine ces années-là.
- Rassembler les justificatifs des réparations et travaux de maintenance
- Conserver les factures des entreprises artisanales
- Documenter les primes d'assurance bâtiment
- Consigner les frais d'administration de l'immeuble
Comparer forfait et frais effectifs
Savoir si le forfait ou la déduction effective est plus avantageux dépend fortement de l'état de l'immeuble et des travaux effectués durant l'année concernée. Les années sans rénovations importantes, le forfait est souvent plus simple et suffisant.
Les années comportant des travaux d'entretien importants, le passage aux frais effectifs justifiés peut en revanche en valoir la peine. Une comparaison des deux variantes avant de remplir la déclaration d'impôts apporte de la clarté et évite qu'une déduction possible reste inutilisée.
Maintien de la valeur versus plus-value
Seules les mesures de maintien de la valeur sont déductibles comme entretien courant. En font partie, par exemple, le remplacement d'un chauffage existant ou la rénovation d'une salle de bains au standard existant.
Les investissements apportant une plus-value, par exemple une annexe ou une première amélioration du confort, sont traités différemment sur le plan fiscal et ne produisent leurs effets que lors de la vente ultérieure, par le biais de l'impôt sur les gains immobiliers.
Cas particuliers de valeur locative et d'entretien
Pour les immeubles vacants, les résidences secondaires ou la propriété par étages, des règles en partie différentes s'appliquent à la détermination de la valeur locative. Les changements d'affectation peuvent également entraîner une adaptation.
Comme les discussions politiques autour de la valeur locative évoluent en permanence, il vaut la peine de vérifier la pratique actuelle dans le canton concerné.
En cas de changement de propriétaire en cours d'année, par exemple par succession, donation ou achat, se pose aussi la question de la répartition proportionnelle de la valeur locative entre les personnes concernées. De telles situations sont en règle générale clarifiées par l'autorité fiscale dans le cadre de la taxation ordinaire.
Ce que vous devriez vérifier
- Montant de la valeur locative actuelle selon la taxation
- Justificatifs des frais d'entretien effectifs de l'année
- Comparaison entre forfait et déduction effective
- Délimitation entre mesures de maintien de la valeur et mesures apportant une plus-value
- Primes d'assurance bâtiment et d'assurance choses
- Éventuelles modifications dues à des transformations ou à un changement d'affectation
Questions fréquentes
Sources
Information générale, pas de conseil fiscal individuel. État: août 2026. Les instructions actuelles de votre canton et les indications officielles des autorités fiscales font foi.
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