Impôt sur les gains immobiliers: ce qu'il faut savoir lors de la vente d'un immeuble

Principe de base de l'impôt sur les gains immobiliers

L'impôt sur les gains immobiliers est prélevé sur le gain qui naît lors de la vente d'un immeuble par rapport au prix d'acquisition initial. Il s'agit d'un impôt cantonal, prélevé indépendamment de l'impôt ordinaire sur le revenu.

Sont déterminants le produit de la vente, le prix d'acquisition ainsi que les investissements apportant une plus-value effectués pendant la durée de possession. Ces investissements augmentent les impenses et réduisent ainsi le gain imposable.

L'impôt sur les gains immobiliers n'est le plus souvent taxé qu'après le transfert de propriété et est dû indépendamment du fait que le produit soit réinvesti ou utilisé autrement. Les vendeuses et vendeurs devraient donc tenir compte, dès la négociation du prix, qu'une partie du produit doit être réservée pour l'impôt.

Importance de la durée de possession

De nombreux cantons accordent un taux d'imposition réduit en cas de longue durée de possession, tandis que les reventes à court terme sont souvent imposées plus lourdement. Cette règle vise à freiner les achats et ventes spéculatifs.

Les taux et paliers exacts diffèrent considérablement d'un canton à l'autre, raison pour laquelle un coup d'œil dans les instructions cantonales avant une vente est judicieux.

Si un immeuble est transféré par succession ou donation, on se réfère souvent, pour le calcul de la durée de possession, à l'acquisition par la personne qui a précédé dans le droit. Cela peut avoir un effet avantageux sur le taux applicable, mais devrait être vérifié au cas par cas.

Frais et investissements imputables

Outre le prix d'acquisition, les investissements apportant une plus-value, les frais de transfert de propriété et, en partie, les commissions de courtage peuvent réduire le gain imposable. Une documentation soigneuse sur toute la durée de possession est donc utile.

• Contrat d'achat et prix d'acquisition initial
• Factures des transformations apportant une plus-value
• Frais de notaire et de registre foncier
• Commissions de courtage et frais d'intermédiaire

Traitement de plusieurs immeubles et des pertes

Si plusieurs immeubles sont vendus en peu de temps, la question peut se poser dans certains cantons de savoir si les gains et les pertes issus de différents transferts de propriété peuvent être compensés entre eux. La pratique en la matière n'est pas réglée de manière uniforme.

Qui fait régulièrement le commerce d'immeubles devrait en outre vérifier si une activité de commerçant professionnel d'immeubles pourrait être retenue, car cela peut entraîner d'autres conséquences fiscales. Un spécialiste peut apporter de la clarté à un stade précoce.

Report de l'impôt en cas de remploi

Si le produit de la vente est réinvesti dans un certain délai dans un nouveau logement en propriété occupé par son propriétaire, l'impôt sur les gains immobiliers peut, le cas échéant, être reporté. Des règles particulières existent également en cas de succession ou de donation.

Comme ces cas de report sont liés à des conditions concrètes, un examen par un spécialiste est recommandé avant une vente.

Si le délai de réinvestissement est manqué ou si le nouvel objet n'est pas occupé durablement par son propriétaire, le report de l'impôt peut être annulé ultérieurement. Il vaut donc la peine de connaître précisément les conditions du remploi avant de conclure la vente.

Cas particulier des immeubles commerciaux

Pour les immeubles attribués à la fortune commerciale, le gain est en partie traité différemment de celui de la fortune purement privée. Selon le système cantonal, soit seul l'impôt sur les gains immobiliers est prélevé, soit une partie du gain est en plus saisie par l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice.

Cette délimitation entre fortune privée et fortune commerciale peut être complexe, en particulier pour les indépendants qui utilisent un immeuble à la fois à des fins commerciales et privées. Une clarification précoce avec un spécialiste est ici particulièrement recommandée.

Déclaration et délais après la vente

Après le transfert de propriété, les vendeuses et vendeurs doivent en règle générale remettre, dans un certain délai, une déclaration d'impôts séparée pour l'impôt sur les gains immobiliers. Ce délai doit être respecté indépendamment de la déclaration d'impôts ordinaire.

Il est recommandé de rassembler de manière ordonnée, avant même l'aliénation, tous les documents relatifs à l'achat et à la vente ainsi qu'aux investissements invoqués, afin que le délai de remise de la déclaration pour l'impôt sur les gains immobiliers puisse être respecté sans pression de temps.

Vente partielle et propriété par étages

Si seule une partie d'un bien-fonds est vendue, par exemple en cas de parcellisation, ou s'il s'agit de propriété par étages, le gain doit être déterminé proportionnellement. Le prix d'acquisition initial et les investissements apportant une plus-value doivent alors être reportés proportionnellement sur l'unité vendue.

En présence de plusieurs propriétaires, par exemple en cas de copropriété entre frères et sœurs, le gain est en règle générale réparti selon les parts de propriété et imposé séparément par chaque personne. Si les copropriétaires ont acquis leurs parts à des moments différents, une durée de possession propre peut en outre être déterminante pour chaque part.

Ce que vous devriez préparer

• Contrat d'achat et documents relatifs à l'acquisition initiale
• Justificatifs des investissements apportant une plus-value
• Preuve de la durée de possession
• Contrat de vente et documents de transfert de propriété
• Indications sur un éventuel remploi
• Formulaires cantonaux relatifs à l'impôt sur les gains immobiliers

Questions fréquentes