Immeubles à l'étranger: déclaration et imposition

Obligation de déclarer malgré l'imposition à l'étranger

Même si un immeuble est situé à l'étranger et y est imposé, il doit être indiqué dans la déclaration d'impôts suisse comme élément de fortune et avec son rendement. Cela sert à déterminer correctement le revenu et la fortune imposables totaux.

Des indications manquantes sur des immeubles à l'étranger peuvent être considérées comme une déclaration incomplète, raison pour laquelle une indication soigneuse et complète est importante.

L'obligation de déclarer ne concerne pas seulement les immeubles détenus en propriété par une personne physique, mais peut aussi englober des parts de sociétés immobilières étrangères ou de communautés héréditaires. Dans de tels cas, la détermination de la valeur déterminante est souvent plus complexe et mérite une attention particulière.

Que signifie la réserve de progressivité?

Avec la réserve de progressivité, le revenu ou la fortune à l'étranger n'est certes pas imposé en Suisse, mais il est pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable. Le taux d'imposition applicable au reste du revenu imposable en Suisse peut ainsi augmenter.

Ce principe empêche que des personnes disposant d'une fortune importante à l'étranger profitent d'un taux d'imposition artificiellement bas, alors que leur capacité économique est globalement plus élevée.

La réserve de progressivité s'applique aussi bien au revenu de l'immeuble à l'étranger, par exemple les loyers, qu'à sa valeur de fortune. Ces deux grandeurs doivent donc être saisies correctement dans la déclaration d'impôts, même si elles ne sont finalement pas imposées directement en Suisse.

Conventions de double imposition

La Suisse a conclu avec de nombreux États des conventions de double imposition qui règlent l'imposition des immeubles à l'étranger. Ces conventions déterminent quel État dispose de quel droit d'imposition et comment une double imposition est évitée.

Comme les règles sont conçues différemment selon le pays, un examen individuel par un spécialiste est recommandé, en particulier en cas de vente ou de location de l'immeuble.

• Extrait du registre foncier ou preuve de propriété
• Indications sur la valeur vénale de l'immeuble
• Justificatifs des loyers ou de l'usage personnel
• Justificatifs des impôts payés à l'étranger

Succession et donation d'immeubles à l'étranger

Lorsqu'un immeuble à l'étranger est transmis par succession ou donation, la question se pose souvent de savoir quel État peut prélever l'impôt sur les successions ou les donations. Pour la fortune immobilière, c'est souvent le droit du pays dans lequel se trouve l'immeuble qui s'applique.

Ici aussi, des conventions de double imposition ou des conventions particulières en matière d'impôt sur les successions peuvent s'appliquer. Comme de telles situations sont juridiquement exigeantes, un conseil précoce par un spécialiste est particulièrement recommandé.

Conseils pratiques pour la déclaration

Pour l'évaluation des immeubles à l'étranger, les autorités fiscales utilisent souvent leurs propres règles de conversion ou des valeurs comparatives reconnues. Les fluctuations des taux de change peuvent influencer la valeur déclarée.

Qui hérite d'un immeuble à l'étranger, l'achète ou le vend devrait documenter rapidement les opérations correspondantes afin de pouvoir effectuer correctement les indications dans la déclaration d'impôts.

En cas de doute sur l'évaluation ou sur l'imputation de l'impôt, une demande écrite auprès de l'administration fiscale cantonale compétente peut apporter de la clarté avant le dépôt de la déclaration d'impôts.

Financement et dettes en lien avec l'immeuble à l'étranger

Si l'immeuble à l'étranger a été financé par une hypothèque étrangère, cette dette doit également être indiquée dans la déclaration d'impôts suisse. Les intérêts passifs correspondants produisent leurs effets, comme la valeur de fortune, par le biais de la réserve de progressivité et non comme déduction directe du revenu suisse.

En cas de financement mixte par des fonds suisses et étrangers, une attribution claire des dettes à l'immeuble concerné est importante, afin que la fortune suisse comme la fortune étrangère puissent être déclarées correctement et de manière compréhensible.

Location d'un immeuble à l'étranger

Si l'immeuble à l'étranger est loué, les loyers et les frais d'entretien qui y sont liés doivent également être indiqués dans la déclaration d'impôts suisse, même si l'imposition effective a lieu à l'étranger. Le rendement net entre dans la détermination du taux par le biais de la réserve de progressivité.

Pour la détermination du rendement net, des principes souvent similaires à ceux des immeubles situés en Suisse s'appliquent, les taux de change et les périodes de décompte étrangères exigeant toutefois une attention supplémentaire lors de la conversion.

Gestion des fluctuations de change

Comme les immeubles à l'étranger sont le plus souvent évalués et financés en monnaie étrangère, les fluctuations des taux de change peuvent influencer d'une année à l'autre la valeur déclarée en francs suisses. Pour la conversion, on utilise habituellement un cours uniforme publié par l'administration fiscale.

Il vaut la peine de consigner dans ses propres documents les cours de conversion utilisés et leur source, afin que l'évolution de la valeur déclarée reste compréhensible sur plusieurs périodes fiscales et que les demandes de l'administration fiscale puissent recevoir une réponse rapide. Cela permet aussi de justifier de manière compréhensible des variations de valeur importantes entre deux années fiscales.

Ce que vous devriez préparer

• Preuve de propriété de l'immeuble à l'étranger
• Valeur vénale actuelle ou estimation officielle
• Documents relatifs aux loyers ou à l'usage personnel
• Justificatifs des impôts acquittés à l'étranger
• Informations sur la convention de double imposition applicable
• Documentation en cas d'achat, de vente ou de succession

Questions fréquentes