Immobilien im Ausland: Deklaration und Besteuerung

Deklarationspflicht trotz Auslandsbesteuerung

Auch wenn eine Liegenschaft im Ausland liegt und dort besteuert wird, muss sie in der Schweizer Steuererklärung als Vermögenswert und mit ihrem Ertrag angegeben werden. Dies dient der korrekten Ermittlung des steuerbaren Gesamteinkommens und -vermögens.

Fehlende Angaben zu Auslandsliegenschaften können als unvollständige Deklaration gewertet werden, weshalb eine sorgfältige und vollständige Angabe wichtig ist.

Die Deklarationspflicht betrifft nicht nur Liegenschaften im Eigentum einer natürlichen Person, sondern kann auch Anteile an ausländischen Immobiliengesellschaften oder Erbengemeinschaften umfassen. In solchen Fällen ist die Ermittlung des massgebenden Werts oft komplexer und verdient besondere Aufmerksamkeit.

Was bedeutet der Progressionsvorbehalt?

Beim Progressionsvorbehalt wird das Auslandseinkommen beziehungsweise -vermögen zwar nicht in der Schweiz besteuert, aber zur Bestimmung des anwendbaren Steuersatzes mitberücksichtigt. Dadurch kann sich der Steuersatz für das übrige, in der Schweiz steuerbare Einkommen erhöhen.

Dieses Prinzip verhindert, dass Personen mit hohem Auslandsvermögen von einem künstlich tiefen Steuersatz profitieren, obwohl ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit insgesamt höher ist.

Der Progressionsvorbehalt gilt sowohl für das Einkommen aus der Auslandsliegenschaft, etwa Mieterträge, als auch für deren Vermögenswert. Beide Grössen müssen deshalb korrekt in der Steuererklärung erfasst werden, auch wenn sie am Ende nicht direkt in der Schweiz besteuert werden.

Doppelbesteuerungsabkommen

Die Schweiz hat mit zahlreichen Staaten Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen, welche die Besteuerung von Auslandsliegenschaften regeln. Diese Abkommen legen fest, welcher Staat welches Besteuerungsrecht hat und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird.

Da die Regelungen je nach Land unterschiedlich ausgestaltet sind, ist eine individuelle Prüfung durch eine Fachperson empfehlenswert, insbesondere bei Verkauf oder Vermietung der Liegenschaft.

• Grundbuchauszug oder Eigentumsnachweis
• Angaben zum Verkehrswert der Liegenschaft
• Nachweise zu Mieterträgen oder Eigennutzung
• Belege zu im Ausland bezahlten Steuern

Erbschaft und Schenkung von Auslandsliegenschaften

Wird eine Liegenschaft im Ausland vererbt oder verschenkt, stellt sich häufig die Frage, welcher Staat die Erbschafts- oder Schenkungssteuer erheben darf. Für unbewegliches Vermögen gilt oft das Recht des Landes, in dem sich die Liegenschaft befindet.

Auch hier können Doppelbesteuerungsabkommen oder besondere Erbschaftssteuerabkommen zur Anwendung kommen. Da solche Konstellationen rechtlich anspruchsvoll sind, ist eine frühzeitige Beratung durch eine Fachperson besonders empfehlenswert.

Praktische Hinweise zur Deklaration

Für die Bewertung von Auslandsliegenschaften verwenden die Steuerbehörden häufig eigene Umrechnungsregeln oder anerkannte Vergleichswerte. Wechselkursschwankungen können sich auf den deklarierten Wert auswirken.

Wer eine Liegenschaft im Ausland erbt, kauft oder verkauft, sollte die entsprechenden Vorgänge zeitnah dokumentieren, um die Angaben in der Steuererklärung korrekt vornehmen zu können.

Bei Unklarheiten zur Bewertung oder zur Steueranrechnung kann eine schriftliche Anfrage bei der zuständigen kantonalen Steuerverwaltung Klarheit schaffen, bevor die Steuererklärung eingereicht wird.

Finanzierung und Schulden im Zusammenhang mit der Auslandsliegenschaft

Wurde die Auslandsliegenschaft mit einer ausländischen Hypothek finanziert, ist diese Schuld ebenfalls in der Schweizer Steuererklärung anzugeben. Die entsprechenden Schuldzinsen wirken sich, analog zum Vermögenswert, über den Progressionsvorbehalt aus und nicht als direkter Abzug vom Schweizer Einkommen.

Bei einer Mischfinanzierung aus Schweizer und ausländischen Mitteln ist eine klare Zuordnung der Schulden zur jeweiligen Liegenschaft wichtig, damit sowohl das Schweizer als auch das ausländische Vermögen korrekt und nachvollziehbar deklariert werden können.

Vermietung einer Liegenschaft im Ausland

Wird die Auslandsliegenschaft vermietet, sind die Mieterträge und die damit verbundenen Unterhaltskosten ebenfalls in der Schweizer Steuererklärung anzugeben, auch wenn die effektive Besteuerung im Ausland erfolgt. Der Nettoertrag fliesst über den Progressionsvorbehalt in die Satzbestimmung ein.

Für die Ermittlung des Nettoertrags gelten oft ähnliche Grundsätze wie bei inländischen Liegenschaften, wobei Wechselkurse und ausländische Abrechnungsperioden zusätzliche Sorgfalt bei der Umrechnung erfordern.

Umgang mit Währungsschwankungen

Da Auslandsliegenschaften meist in fremder Währung bewertet und finanziert werden, können Wechselkursschwankungen den in Schweizer Franken deklarierten Wert von Jahr zu Jahr beeinflussen. Für die Umrechnung wird üblicherweise ein einheitlicher, von der Steuerverwaltung veröffentlichter Kurs verwendet.

Es lohnt sich, die verwendeten Umrechnungskurse und deren Quelle in den eigenen Unterlagen festzuhalten, damit die Entwicklung des deklarierten Werts über mehrere Steuerperioden nachvollziehbar bleibt und Rückfragen der Steuerverwaltung rasch beantwortet werden können. So lassen sich auch grössere Wertschwankungen zwischen zwei Steuerjahren nachvollziehbar begründen.

Das sollten Sie bereithalten

• Eigentumsnachweis der Auslandsliegenschaft
• Aktueller Verkehrswert oder amtliche Schätzung
• Unterlagen zu Mieterträgen oder Eigennutzung
• Nachweise über im Ausland entrichtete Steuern
• Informationen zum anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen
• Dokumentation bei Kauf, Verkauf oder Erbschaft

Häufige Fragen