Grundstückgewinnsteuer: Was beim Verkauf einer Liegenschaft zu beachten ist

Grundprinzip der Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf dem Gewinn erhoben, der beim Verkauf einer Liegenschaft im Vergleich zum ursprünglichen Erwerbspreis entsteht. Sie ist eine kantonale Steuer und wird unabhängig von der ordentlichen Einkommenssteuer erhoben.

Massgebend sind der Verkaufserlös, der Erwerbspreis sowie wertvermehrende Investitionen, die während der Besitzdauer getätigt wurden. Diese Investitionen erhöhen die Anlagekosten und reduzieren dadurch den steuerbaren Gewinn.

Die Grundstückgewinnsteuer wird meist erst nach erfolgter Handänderung veranlagt und ist unabhängig davon geschuldet, ob der Erlös reinvestiert oder anderweitig verwendet wird. Verkäuferinnen und Verkäufer sollten deshalb bereits bei der Preisverhandlung berücksichtigen, dass ein Teil des Erlöses für die Steuer zurückbehalten werden muss.

Bedeutung der Besitzdauer

Viele Kantone gewähren bei längerer Besitzdauer einen ermässigten Steuersatz, während kurzfristige Weiterverkäufe oft höher besteuert werden. Ziel dieser Regelung ist es, spekulative Käufe und Verkäufe zu bremsen.

Die genauen Sätze und Stufen unterscheiden sich von Kanton zu Kanton erheblich, weshalb ein Blick in die kantonale Wegleitung vor einem Verkauf sinnvoll ist.

Wird eine Liegenschaft durch Erbgang oder Schenkung übertragen, wird für die Berechnung der Besitzdauer häufig auf den Erwerb durch die Rechtsvorgängerin oder den Rechtsvorgänger abgestellt. Dies kann sich vorteilhaft auf den anwendbaren Satz auswirken, sollte aber im Einzelfall geprüft werden.

Anrechenbare Kosten und Investitionen

Neben dem Erwerbspreis können wertvermehrende Investitionen, Handänderungskosten und teilweise Maklerprovisionen den steuerbaren Gewinn reduzieren. Eine sorgfältige Dokumentation über die gesamte Besitzdauer ist deshalb hilfreich.

• Kaufvertrag und ursprünglicher Erwerbspreis
• Rechnungen zu wertvermehrenden Umbauten
• Notariats- und Grundbuchkosten
• Maklerprovisionen und Vermittlungskosten

Umgang mit mehreren Liegenschaften und Verlusten

Werden innerhalb kurzer Zeit mehrere Liegenschaften verkauft, kann sich in einzelnen Kantonen die Frage stellen, ob Gewinne und Verluste aus verschiedenen Handänderungen miteinander verrechnet werden dürfen. Die Praxis dazu ist nicht einheitlich geregelt.

Wer regelmässig mit Liegenschaften handelt, sollte zudem prüfen, ob eine Tätigkeit als sogenannter gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler vorliegen könnte, da dies andere steuerliche Folgen nach sich ziehen kann. Eine Fachperson kann hier frühzeitig Klarheit schaffen.

Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung

Wird der Verkaufserlös innert bestimmter Frist in ein neues, selbstgenutztes Eigenheim reinvestiert, kann die Grundstückgewinnsteuer unter Umständen aufgeschoben werden. Auch bei Erbgang oder Schenkung bestehen besondere Regelungen.

Da diese Aufschubtatbestände an konkrete Voraussetzungen geknüpft sind, empfiehlt sich vor einem Verkauf die Prüfung durch eine Fachperson.

Wird die Frist für die Reinvestition verpasst oder das neue Objekt nicht dauerhaft selbst bewohnt, kann der Steueraufschub nachträglich entfallen. Deshalb lohnt es sich, die Bedingungen der Ersatzbeschaffung genau zu kennen, bevor der Verkauf abgeschlossen wird.

Sonderfall Geschäftsliegenschaften

Bei Liegenschaften, die dem Geschäftsvermögen zugeordnet sind, wird der Gewinn teilweise anders behandelt als bei reinem Privatvermögen. Je nach kantonalem System wird entweder ausschliesslich die Grundstückgewinnsteuer erhoben, oder ein Teil des Gewinns wird zusätzlich über die Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer erfasst.

Diese Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen kann komplex sein, insbesondere bei selbstständig Erwerbstätigen, die eine Liegenschaft sowohl geschäftlich als auch privat nutzen. Eine frühzeitige Klärung mit einer Fachperson ist hier besonders empfehlenswert.

Deklaration und Fristen nach dem Verkauf

Nach der Handänderung müssen Verkäuferinnen und Verkäufer in der Regel innert einer bestimmten Frist eine separate Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer einreichen. Diese Frist ist unabhängig von der ordentlichen Steuererklärung zu beachten.

Es empfiehlt sich, sämtliche Unterlagen zum Kauf und Verkauf sowie zu den geltend gemachten Investitionen bereits vor der Veräusserung geordnet zusammenzustellen, damit die Frist zur Einreichung der Grundstückgewinnsteuererklärung ohne Zeitdruck eingehalten werden kann.

Teilverkauf und Stockwerkeigentum

Wird nur ein Teil eines Grundstücks verkauft, etwa bei einer Parzellierung, oder handelt es sich um Stockwerkeigentum, muss der Gewinn anteilig ermittelt werden. Dabei sind der ursprüngliche Erwerbspreis und die wertvermehrenden Investitionen verhältnismässig auf die verkaufte Einheit umzurechnen.

Bei mehreren Eigentümerinnen und Eigentümern, etwa bei Miteigentum unter Geschwistern, wird der Gewinn in der Regel entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt und von jeder Person separat versteuert. Bei unterschiedlichen Erwerbszeitpunkten der Miteigentümer kann zudem für jeden Anteil eine eigene Besitzdauer massgebend sein.

Das sollten Sie bereithalten

• Kaufvertrag und Unterlagen zum ursprünglichen Erwerb
• Belege zu wertvermehrenden Investitionen
• Nachweis der Besitzdauer
• Verkaufsvertrag und Handänderungsunterlagen
• Angaben zu allfälliger Ersatzbeschaffung
• Kantonale Formulare zur Grundstückgewinnsteuer

Häufige Fragen