Eigenmietwert und Unterhaltskosten: So funktioniert die Deklaration

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert entspricht dem Betrag, den Eigentümerinnen und Eigentümer erzielen würden, wenn sie ihre selbstbewohnte Liegenschaft vermieten würden. Dieser fiktive Ertrag wird als Einkommen versteuert, auch wenn kein tatsächlicher Mietzins fliesst.

Die Festlegung erfolgt durch die kantonalen Steuerbehörden anhand von Vergleichswerten oder Schätzungsverfahren. Die Höhe kann sich bei Umbauten, Erweiterungen oder allgemeinen Neubewertungen ändern.

Der Eigenmietwert wird gemeinsam mit dem übrigen Einkommen versteuert und beeinflusst damit auch den anwendbaren Steuersatz. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer stellt er einen wesentlichen Posten in der Steuererklärung dar, der bei der Budgetplanung berücksichtigt werden sollte.

Da sich die Berechnungsmethoden von Kanton zu Kanton unterscheiden, kann derselbe Liegenschaftstyp je nach Standort unterschiedlich bewertet werden. Wer unsicher ist, findet in der kantonalen Wegleitung oder direkt bei der Steuerverwaltung Auskunft zur konkreten Berechnungsweise.

Effektive Kosten oder Pauschalabzug

Für die Unterhaltskosten kann in der Regel zwischen dem Abzug der effektiven, belegten Kosten und einer Pauschale gewählt werden. Die Pauschale orientiert sich meist am Eigenmietwert oder am Steuerwert der Liegenschaft.

Ein Wechsel zwischen den beiden Methoden ist häufig von Jahr zu Jahr möglich. Wer grössere Sanierungen plant, sollte die Belege sorgfältig sammeln, da sich der effektive Abzug in solchen Jahren meist lohnt.

• Belege für Reparaturen und Wartungsarbeiten sammeln
• Rechnungen von Handwerksbetrieben aufbewahren
• Prämien für Gebäudeversicherungen dokumentieren
• Verwaltungskosten der Liegenschaft festhalten

Pauschale und effektive Kosten vergleichen

Ob sich die Pauschale oder der effektive Abzug mehr lohnt, hängt stark vom Zustand der Liegenschaft und den im jeweiligen Jahr angefallenen Arbeiten ab. In Jahren ohne grössere Sanierungen ist häufig die Pauschale einfacher und ausreichend.

In Jahren mit umfangreichen Unterhaltsarbeiten kann sich hingegen der Wechsel zu den effektiven, belegten Kosten lohnen. Ein Vergleich beider Varianten vor dem Ausfüllen der Steuererklärung schafft Klarheit und verhindert, dass ein möglicher Abzug ungenutzt bleibt.

Werterhaltend versus wertvermehrend

Nur werterhaltende Massnahmen sind als laufender Unterhalt abziehbar. Dazu zählen etwa der Ersatz einer bestehenden Heizung oder die Renovation eines Badezimmers im bisherigen Standard.

Wertvermehrende Investitionen, etwa ein Anbau oder eine erstmalige Komfortsteigerung, werden steuerlich anders behandelt und wirken sich erst beim späteren Verkauf über die Grundstückgewinnsteuer aus.

Sonderfälle bei Eigenmietwert und Unterhalt

Bei leerstehenden Liegenschaften, Zweitwohnungen oder Stockwerkeigentum gelten teils abweichende Regeln zur Ermittlung des Eigenmietwerts. Auch Nutzungsänderungen können eine Anpassung nach sich ziehen.

Da sich politische Diskussionen rund um den Eigenmietwert laufend entwickeln, lohnt es sich, die aktuelle Praxis im jeweiligen Kanton zu überprüfen.

Auch bei einem Eigentümerwechsel während des Jahres, etwa durch Erbschaft, Schenkung oder Kauf, stellt sich die Frage, wie der Eigenmietwert anteilig auf die beteiligten Personen aufgeteilt wird. Solche Konstellationen werden von der Steuerbehörde in der Regel im Rahmen der ordentlichen Veranlagung geklärt.

Das sollten Sie prüfen

• Höhe des aktuellen Eigenmietwerts gemäss Veranlagung
• Belege für effektive Unterhaltskosten des Jahres
• Vergleich zwischen Pauschale und effektivem Abzug
• Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen
• Prämien für Gebäude- und Sachversicherungen
• Allfällige Änderungen durch Umbauten oder Nutzungswechsel

Häufige Fragen